Mieszkanie, dom, apartament – dla wielu ludzi, zwłaszcza młodych, posiadanie własnych czterech ścian jest pewnym marzeniem, do realizacji, którego nieustannie dążą. Jednak jak się okazuje, jego spełnienie wymaga czegoś więcej, niż odpowiednich środków finansowych, a na rynku nieruchomości nie brakuje podmiotów, gotowych wykorzystać z pełną premedytacją najmniejszy błąd.
Zakup nieruchomości, tj. mieszkania lub domu, zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Zdaniem Łukasza Żabickiego, dewelopera oraz właściciela biura nieruchomości, chcąc uchronić się przed potencjalnym błędem, należy podjąć szereg działań prewencyjnych: – Pierwszym czynnikiem, na który klient powinien zwrócić uwagę to bezpieczeństwo: sprawdzić stan prawny danej nieruchomości, liczbę osób zameldowanych w danym mieszkaniu, czy są długi i inne obciążenia związane z dożywotnią służebnością mieszkania lub umową dożywocia. To jest podstawa. Dodam jeszcze termin przekazania wraz jego okolicznościami, aby móc to zawrzeć w protokole przekazania. Należy także sprawdzić infrastrukturę wokół mieszkania oraz funkcjonalność lokalu mieszkalnego.
I chociaż są to bardzo przydatne porady, według radcy prawnej Urszuli Kubat, przyszły nabywca musi przede wszystkim zwrócić uwagę na treść przedstawionej umowy: – Przed jakimkolwiek zakupem nieruchomości przede wszystkim należy sprawdzić aktualny stan prawny nieruchomości. Czy to jest nieruchomość gruntowa z budynkiem mieszkalnym, lokalem lub bez niego? Wtedy należy zajrzeć do księgi wieczystej zawierającej opis nieruchomości oraz sprawdzić wszystkie wzmianki, jakie zaszły w niej, gdyż sprzedający może złożyć do księgi wzmiankę o wpisie hipotecznym.
Osoba, chcąca nabyć mieszkanie, musi zwracać szczególną uwagę na umowy zawierane z deweloperem, które mogą być niekiedy intencjonalnie skomplikowane dla osoby postronnej, nierozumiejącej żargonu prawniczego: – Jeśli chodzi o zawierane umowy z podmiotami zajmującymi się usługami deweloperskimi przede wszystkim należy poprosić o projekt umowy przed jej podpisaniem. Często to może być projekt umowy przedwstępnej, więc tym bardziej powinien taką umowę powinien skonsultować z radcą prawnym lub adwokatem celem rozwiania wszelkich prawnych wątpliwości. Należałoby sprawdzić te podmioty gospodarcze zajmujące się usługami deweloperskimi chociażby po numerze KRS dostępnym publicznie w internecie. Przyjrzeć się, czy to nie jest firma-krzak, czy ma doświadczenie w danej specjalizacji i czy posiada gwarancję.
Dodatkowo ważne jest, aby sprawdzić księgi wieczyste, zwłaszcza jej drugi dział, dotyczący prawa własności, a także dział trzeci i czwarty, gdzie są wpisane ograniczenia i obciążenia nieruchomości, np. zajęcia komornicze.
W porządku – mieszkanie zostało kupione, wszelkie kwestie prawne zostały dopełnione. Jednakże biorąc pod uwagę obecne warunki atmosferyczne, pęknięcia ścian czy ubytki w elewacji nie są niemożliwe. Co należy robić w takim wypadku? Jak przekonuje rzecznik częstochowskiej straży pożarnej, mł. bryg. Paweł Liszaj, w pierwszej kolejności właściciel powinien tę sprawę zgłosić do spółdzielni: – Organem kompetentnym w zakresie ścian zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynku jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Natomiast w sytuacji zauważenia ubytków, dziur oraz pęknięć w ścianach należy się skierować do właściciela zarządcy budynki – do spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli jednak spółdzielnia uzna, że tą sprawą powinien zająć się organ kompetentny to wtedy tę sprawę skieruje do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Prezes Żabicki przypomina, że pięcioletnia rękojmia obowiązuje jedynie w przypadku nowych mieszkań, prosto od dewelopera: – To jest uzależnione od sprzedającego: czy kupuje z rynku pierwotnego od dewelopera czy pierwotnego od właściciela mieszkania. W przypadku zakupu od dewelopera to można zgłosić usterki wywołane podczas prac budowlanych, a tego typu uszkodzenia są częste w występowaniu. Z kolei w sytuacji zakupu mieszkania od właściciela również sprzedającego obowiązuje rękojmia.
W mediach często przedstawiane są historie, w których deweloperzy, mimo prawnego nakazu, nie wywiązywali się ze swoich obowiązków wobec klientów. W takim wypadku pozostaje tylko jedno wyjście – droga sądowa. Jak zapewnia mecenas Kubat, walka z nieuczciwym deweloperem jest ścieżką długą i wyboistą, a na mecie nie zawsze czeka sprawiedliwość: – Na pewno nie jest to proste, gdyż wszystko zależy od zapisów umowy – zarówno jej treści oraz intencji stron. Sam proces jest długotrwały, kosztowny i do samego końca nie jest pewny jego wynik.
Chcąc uniknąć problemów, należy zachować spokój podczas etapu wyboru nieruchomości, jak i procesu spisywania odpowiedniej umowy. W przypadku nieuczciwych zagrań ze strony dewelopera, nie powinniśmy się bać zasięgnięcia porady specjalisty lub wejścia na ścieżkę sądową.